續前篇的概念,我們用相同的流程來解構不動產投資的案例。

【思考1.買在泡沫崩盤,出現安全邊際的時候】

1993年另一個泡沫破了,資產清理公司RTC打算賣出紐約大學旁邊的不動產。(泡沫後)

【思考2.確認能力圈和計算內在價值】

  1. 無槓桿收益率約10%,原本RTC管得不好,所以空的店面租出去後收入會增加。(增值潛力)
  2. 不動產交給朋友費德管理,他和家人是經驗豐富的不動產投資人。(交給經理人)
  3. 原本的最大租戶租金才5美元,其他租戶租金70美元。所以最大租戶九年後到期換約,租金提高後收入會更增加。

【思考3.確認生產力的持續性,不在乎短期起落。】

不動產的位置極好,紐約大學不會搬走,學生會持續來租。(持續性)

【思考4.不受他人觀點、總體經濟和價格波動影響】

  1. 我的投資和股票有一個重大差別:股票開盤後有最新的報價,但是農場和不動產沒有。
  2. 如果你著買進後期望價格上漲,你是在投機。投機沒有不對,但是我沒有投機的本事。
  3. 形成自己總體經濟觀點,或者瞭解他人總體經濟觀點或市場預測,是浪費時間的事。

實際上這是危險的,會使你無法看清真正重要的事(意指:生產力)

【思考5.投資成果】

  1. 舊租約到期後,盈利增加兩倍,每年分紅超過成本的35%。
  2. 1996-1999再融資得到特別分紅,總金額超過成本150%
  3. 巴菲特20年都沒去看過這個不動產。

【巴菲特本篇的其他要點】

  1. 有些人可以平靜的持有農場或房子十多年,但是看到股價報價和專家言論就會受到影響。『閃崩』對有現今的投資人是好事,恐懼的氣氛是好事。市場的人得意忘形才糟糕。
  2. 考慮標的時,應集中關注它未來的『生產力』,如果你對計算未來收益毫無把握,應該忘了它。比賽勝利者是專心比賽的人,不是看計分板的人。
  3. 我們收購公司考慮的問題是:可以合理估計這家公司未來五年或者更長時間的盈利嗎?如果可以就在股價相對每股內在價值的區間下緣線買入。
  4. 長期前景良好的公司,做為一個投資組合無疑會有好表現,真有人相信美國許多生產力驚人的資產和人類的才智,會被某種東西吞噬掉嗎?
  5. 我們不曾因為總體經濟和政治環境或者他人看法而放棄投資。

 

希望這篇文章有幫助到您:)

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